リロケーションに関するQ&A– よくあるご質問をまとめました –

これまでにリロケーションオーナーの皆様からいただいたご質問の中から抜粋し、Ｑ＆Ａ形式で代表的なものをご紹介させていただきます。このコーナーが皆様の疑問解消のお役に立てれば幸いです。
さらに詳しくお知りになりたい事がある場合は、ご遠慮なくお問合せください。

リロケーション会社に相談する時期に関して

海外転勤が決まりそうなのですが、相談はいつ頃したら良いのでしょうか？: ご相談は早めでも結構です。
リロケーション専門会社のシステムには、その会社によってある程度の違いがありますので、皆様のニーズや相性に合った会社を選択する為にも、3社程度は比較検討するだけの時間があったほうが良いでしょう。最終的にはお引越しの2ヶ月から3ヶ月前までには、どの会社へ依頼するかを決めておきましょう。

リロケーション会社に依頼する時期や依頼方法に関して

正式にリロケーションを依頼するのは、いつ頃が良いでしょうか？: 募集活動を開始してから契約にいたるまでは、おおよそ1ヶ月から2ヶ月程度の期間が必要となります。入居者が家を探し出すのは入居希望日の早くても2ヶ月ぐらい前、実際真剣に探し出すのは2～3週間前ぐらいからですので、お引越しになられる2ヶ月前から遅くとも1ヶ月前までには正式依頼をされた方が良いでしょう。
賃借人の募集を何社かに同時依頼することは出来ますか？: 募集活動を何社かに依頼する形態を「一般媒介」と呼び、1社に任せる方法を「専任媒介」と称しています。
一般媒介の場合、管理会社は他社の動向までは把握できないので、入居者が決まるまでの間、鍵の管理や留守宅の状態などは依頼者である所有者の方が管理する必要があります。また一般媒介の場合、他社で決着した場合には手数料が一切いただけないことから、各社ともに広告宣伝費を専任媒介の場合より押さえる傾向があります。
また同じ情報が何社もから出ていると情報が交錯し、入居者側からもあまり良い印象は持たれないようです。昔と違い、今では不動産ネットワークやインターネットの普及により、大手・中小を問わず情報はほとんど全ての不動産会社に行き渡るシステムが出来ております。また探しているユーザーもインターネットを通じてあらゆる情報を入手する手段を手にしています。
1社のみの専任媒介で活動を行なっていても、適正賃料であれば入居者が見つからないということはまずありません。
媒介契約の方法を一般にするか専任にするかよりも、弊社では適正賃料の設定の方がはるかに大事なことと考えます。事前に何社かの管理システムや管理手数料を比較検討し、実際に依頼する場合は信頼のおけそうな管理会社へ「専任媒介」で行なった方が、種々のトラブル発生や入居者が決まるまでの所有者の皆様の負担が少なくて済みます。その様な理由で、弊社では原則として専任媒介でのみ、ご依頼をお受けしております。

リロケーションシステムに関して

リロケーションシステムの一覧表は 「リロケーション代行業務一覧」 でご覧ください。

依頼するのに費用はいくら掛かるのですか？: 賃借人との賃貸借契約締結が完了した時点で、契約事務手数料として賃料の1ヶ月分（別途消費税課税）、および毎月は分譲マンションの場合賃料総額の6％（別途消費税課税）、戸建住宅の場合賃料総額の7％（別途消費税課税）の管理委託手数料＋振込事務手数料700円（別途消費税課税）が必要となります。
契約事務手数料・管理委託手数料以外には、賃借人の入居前に実施するハウスクリーニング費用が別途必要になります。
また、お部屋の傷み具合によっては別途リフォーム費用がかかる場合もありますので、気になる不具合や破損・汚損箇所がある場合にはご相談ください。
費用は前払いが必要ですか？またいつ頃払うのでしょうか？: 契約事務手数料は入居者が確定し、賃貸借契約が完了した時点でお支払いいただきます。一般的には事前にご用意いただく必要は無く、入居者との賃貸借契約締結時の契約金の一部を充当させていただきます。
ただし補修個所が多く、契約金を超過する場合は、事前にお支払いいただきます。
毎月の管理委託手数料と振込事務手数料は、入居者様よりお支払いいただく賃料の中から差引き後、毎月10日付けにてご指定口座まで送金をさせていただきます。
帰任が早まった場合、途中解約は可能ですか？: 定期借家権を使用して「契約期間終了と共に明渡していただく」という契約を行ないますのでその期間は保証期間となり、貸主からの契約解除は残念ながら出来ません。
契約期間の途中で入居者から解約申入れがあった場合拒否できますか？: 残念ながら入居者の方から解約の申込みがあった場合には、1ヶ月前予告で解約になります。定期借家権の法律上、200平方メートル以内の居住用建物は借主からの途中解約を認めております。参考条文は 定期借家権の条文 および 定期借家権を利用した契約の注意点 をご参照ください。
契約期間中の家賃は保証されるのでしょうか？: 契約期間中は入居者の居る居ないに係らず、家賃保証をする借上げ形式（サブリース）を行なっている会社もあるようですが、管理手数料を高く設定する必要があるため皆様のお手取額がかなり少なくなります。
弊社ではリロケーションに関してはサブリース方式は採用しておりません。
入居者が居る期間のみ賃料が発生し、空室の期間は賃料が発生しません。
家賃滞納時の保証や明渡し遅延に関する保証は別途オプションにてご用意いたしております。詳しくは 「リロケーション代行業務一覧＞滞納保証・明渡し保証」 をご参照ください。
転勤期間が延びた場合はどうなりますか？: 予定されていた期間よりも転勤が延びた場合、入居者の方とのご相談により新たに延びる期間の再契約を締結させていただきます。この場合は、入居者の方が入れ替わる訳ではありませんので、契約事務手数料は頂戴いたしませんのでご安心ください。
事情があり家賃の値上げをしたいのですが可能ですか？: 原則として契約期間内の賃料値上げは出来ません。
ただし、契約締結から1年以上が経過し、経済情勢が激変（インフレやデフレ）した場合には、入居者と相談のうえ賃料を改定することは可能です。

引越し後（引渡し前）の補修やハウスクリーニングに関して

補修費用の負担区分表は 「原状回復および維持管理に関する負担区分一覧」 でご覧ください。

引越し後の補修やハウスクリーニングの手配はしてもらえますか？: お引越し後のハウスクリーニングや畳の表替え・障子の貼替え等は弊社で手配させていただきます。傷みのひどい場合の内装工事全般もお受けいたしておりますのでご安心ください。ハウスクリーニングや小規模工事の場合は工事代金をお立替し、契約金もしくはお家賃で後日精算していただく方法もありますので、事前に工事代金をご用意いただかなくても大丈夫です。
ひどい傷みや汚れは無いのですが、どの程度まで補修すれば良いでしょうか？: 汚れや傷みの程度にもよります。壁紙などの多少の黒ずみや汚れはハウスクリーニングである程度落とせますので大丈夫ですが、破れていたり剥れている場合には貼替えの必要があります。たいして傷みが無くても、基本的には畳と障子は貼替えた方が良いでしょう。賃料をいただく以上、入居前には最低限ハウスクリーニングが必要となります。

トラブル発生時の問題点に関して

賃料滞納時の保証はありますか？: オプション契約となりますが、滞納時の保証制度をご用意いたしております。
詳しくは 「リロケーション代行業務一覧＞滞納保証」をご覧ください。
エアコンやボイラー等の設備機器が壊れた場合はどう処理するのですか？: エアコンやボイラー等の設備機器が壊れた場合は、弊社にて修理のご手配を取らせていただきます。
基本的に住宅に付帯する設備機器の修理費用は所有者負担となります。
雨漏りや配管からの漏水など、建物の躯体に関する部分の修理も所有者の方のご負担となります。入居後すぐの点検・清掃や小修理も所有者負担となりますが、入居中の点検・清掃や小修理は入居者の方に負担していただきます。
設備機器等の維持管理費用の負担区分は 「原状回復および維持管理に関する負担区分一覧」 で詳しくご説明しております。
契約が終了しても明渡してくれない危険性はありますか？: 従来型の普通賃貸借契約では入居者に居住権があり、契約期間が終了しても法定更新といって自動的に契約が更新してしまい、所有者から明渡し要求をする場合には正当事由（立退き料等の支払い）が必要でした。
定期借家権では契約終了と共に居住権が消滅しますので、入居者は居住権を主張できません。この段階で入居者は不法占拠となり、裁判所の強制執行手続きを取る必要はありますが、立退き料の支払い無しに明渡し要求が可能です。
この制度の説明は 「定期借家権を利用した契約の注意点」 をご覧ください。
またオプションとなりますが明渡し保証制度もご用意いたしておりますので、詳しくは 「リロケーション代行業務一覧＞明渡し保証」 をご覧ください。
もし入居者が破産したり支払不能となった時はどうなりますか？: 賃貸借契約で破産・倒産などで支払不能となった時のことを明記してあり、この場合には賃貸借契約を解除して明渡していただくこととなります。

確定申告やその他の質問

家賃収入を確定申告する必要はあるのでしょうか？: 日本国内において給与所得以外の不動産所得がある場合には、所得税法により確定申告を行う必要があります。国内居住者と海外居住者では扱いが異なりますのでご注意ください。
●国内居住者の場合
お住まいの地域を管轄する税務署への確定申告が必要です。申告時期は例年2月16日～3月15日迄となっております。住宅ローンの支払い金利・固定資産税・火災保険・管理手数料・修繕費用建物の減価償却費等は経費として計上でき、赤字が大きい場合には払い過ぎの所得税の還付を受けることも出来ます。
●海外居住者の場合
海外転勤の場合でも日本国内で不動産所得がある場合には、物件所在地を管轄する税務署に確定申告をする必要があります。
海外居住者の方の確定申告に関しては下記Q&Aをご覧ください。
海外に転勤した場合でも家賃収入を確定申告する必要はあるのでしょうか？: 給与所得者が1年以上の予定で海外の支店などに転勤すると、通常は日本国内に住所がなくなりますので、所得税法上は「非居住者」という扱いになります。海外に出発する際に不動産の貸付け等による所得がある場合には、原則として日本国内での確定申告が必要になります。
この確定申告は、毎年2月16日から3月15日までの間に、住所地を管轄する税務署に提出することになりますが、「非居住者」の場合は日本に居ませんので、管轄の税務署に対して事前に「納税管理人の選任届け」を提出しなければなりません。
納税管理人は本人に代わって確定申告から納税までを行ないますので、通常はどなたかお身内の方になっていただくことになります。お身内に納税管理人がいない場合、弊社の顧問税理士をご紹介させていただきますのでご遠慮なくご相談ください。（確定申告に際しては別途税理士報酬が必要になります。）
詳しくは国税局ホームページ内の「No.1926 海外勤務中に不動産所得などがある場合」をご参照ください。
借主が法人となる場合には、所得税法第212条および213条により借り手側企業に源泉徴収義務が課せられます。
詳しくは下記Q&Aをご覧ください。
借主が法人の場合、源泉徴収されると聞いたのですが？: 海外転勤で日本国内に居住地が無くなると、所得税法上は「非居住者」となり、借主が法人となる場合には、所得税法第212条および213条により借り手側企業に源泉徴収義務が課せられます。この場合、借主である企業は源泉徴収税額（賃料の20.42％相当額・復興特別所得税0.42％含む）を差引きして送金してきます。
お家賃が20万円だった場合は、40,840円が差引かれ159,160円が送金されて来ることになります。ローン支払額が多いなどで経費が嵩み、実質は赤字の方でも扱いは同じですが、このような方の場合には払いすぎた税金を取り戻すための還付手続きを行うことが出来ます。この手続きは5年以内に行う必要があり、5年を超えてしまうと時効となりますので注意が必要です。
また、確定申告と違い、還付手続きは1年中受付けていますので、出張等で一時帰国された際に行うことをお勧めいたします。5年以上の長期赴任でご本人がお手続き出来ない場合は、お身内の方等を納税管理人として選任し、代理人により還付手続きを行うことも可能です。お身内に適当な納税管理人がいない場合、弊社の顧問税理士をご紹介いたしますので、どうぞお気軽にご相談ください。
転勤する前にどんな手続きが必要ですか？: ご自宅を貸して転勤される場合には、転勤前にやっておかなければならないいくつかの諸手続きがあります。これらを怠ると状況によっては忘れた頃に災難が降りかかってくる場合もありますので、事前の準備をお忘れなく！
●税務署への納税管理人届け提出　※上記Ｑ＆Ａ参照
●住宅金融支援機構への「融資住宅留守管理承認申請書」提出　※下記Ｑ＆Ａ参照
●マンションの場合、管理組合への退去届けおよび第三者貸与届け提出
●都税事務所へ固定資産税納付書のご実家等への転送届け提出
●銀行への住所変更届提出
●クレジットカード会社への住所変更(転送)届け提出
●保険会社への住所変更手続き
●郵便局への転送手続き
住宅金融支援機構からの借入があるのですが何か届けは必要ですか？: 転勤などで公庫融資を受けている住宅にご自分が住まなくなった場合には、返済中の金融機関か機構の支店に置いてある「融資住宅留守管理承認申請書」に「転勤等を証明する辞令等の書面」を添付して住宅金融支援機構へ提出し、住宅金融支援機構の承認を受ける必要があります。この届出を怠ると機構との融資契約違反となり、最悪の場合には融資金の一括全額返済と違約金の請求を受ける場合もありますので注意が必要です。
詳しくは住宅金融支援機構のホームページ内『転勤などで一時的に住めなくなった時は』をご参照ください。
庭木の剪定や草木の刈込み費用はどっちが負担するのですか？: 弊社の契約書では庭木の剪定や草木の刈込みは入居者負担で行うこととなっております。ただしこまめに行なう方とそうでない方がいますので、近隣の方への配慮も込めて、手の届かない大きな木や大切な木あるいは生垣等がある場合には、所有者の方のご負担で年1回程度のお手入れを行なうことをお薦めしております。
詳しくは 「原状回復および維持管理に関する負担区分一覧」 をご参照ください。

敷金精算および原状回復に関する諸問題

敷金の扱いはどのようになりますか？: ケースバイケースですが、弊社ではリロケーション物件の場合は敷金2ヶ月分を基準としてお預りしています。敷金は家賃滞納などのためにお預かりしている金銭ですので、原則として解約時には全額賃借人へ返却されることとなります。この返却予定の敷金は契約終了時まで弊社にて責任をもってお預りいたします。
入居者が退去した後の部屋の傷みはどこまで敷金から差引きできますか？: 原則論としてはお預りしている敷金は全額返却する必要があります。
約定の償却分や未払い債務があれば、その分は当然敷金から差引き可能ですが、自然損耗による部屋の傷みに関しては差引き出来ません。汚れたり擦り切れたりしていても、それが生活していれば当然に発生するもの（自然損耗）については敷金をもって差引きすることは出来ません。
原状回復費用を賃借人の負担と出来るのは、故意・過失にて汚損・毀損した箇所があった場合と善管注意義務違反が原因と判断される損傷などについてのみとなります。
敷金返却に関するトラブルは以前から非常に多く、平成10年に旧建設省から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が策定されました。
その後、国土交通省から平成16年に改訂版、平成23年に再改訂版が発行されています。また東京都では全国初の都条例として「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例 」（通称：東京ルール）が平成16年10月1日から施行されています。これは契約前に「退去時に賃借人負担となるものを事前に説明」することを義務付けたもので、これも原則として自然損耗部分の補修費を敷金から差引いてはいけないと明記したものです。よって入居者が故意または過失によって「壊した、汚した」以外は敷金は返却するのが原則です。
○原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省ホームページ）
○東京ルール（東京都庁ホームページ）